芦屋の不動産相場・地価｜高級住宅街の価格を徹底解説

この記事のポイント

芦屋市船戸町の公示地価は815,000円/㎡に達し、兵庫県内の住宅地では最高水準です。
六麓荘町や大原町といった山手エリアでは高額な取引が中心で、物件の希少性も際立ちます。背景には、宅地として供給できる土地そのものが限られているという事情があります。
JR芦屋駅周辺では商業地の地価上昇が目立ち、その要因は駅南地区の再整備への期待です。
公示地価・基準地価はともに4年連続で上昇しており、芦屋の土地価格は上昇基調を保っています。
景観条例や地区計画は美しい街並みを支える仕組みである一方、建築時には高さや敷地面積などの制限が伴います。

芦屋は高級住宅街というイメージが先行しがちですが、実際の土地価格は町・駅距離によって大きく差があります。本記事では2026年の公示地価・基準地価を基に、エリア別坪単価と価格が高い背景を解説します。

芦屋の土地価格とは、芦屋市内で土地が売買される際の価格水準のことです。同じ市内でも一律ではなく、駅からの距離や立地条件、土地の広さ、周辺環境によって水準が変わります。坪単価の数字だけを見て判断すると、実際のエリアの実力を見誤ります。

芦屋市の土地価格相場は坪単価いくら？2026年最新データ

芦屋市の土地価格は住宅地・商業地とも兵庫県内トップクラスの水準にあり、駅周辺ではさらに上昇が続いています。

芦屋市の公示地価・基準地価の代表的な価格

地価公示は国土交通省が1月1日時点、基準地価は兵庫県が7月1日時点で公表する公的な土地評価データです。半年ずれた2つの指標を見比べると、年内の値動きがつかめます。

令和8年（2026年）の地価公示では、芦屋市船戸町が兵庫県内の住宅地で最高価格となる1平方メートルあたり815,000円を記録し、前年から7.2%上昇しました。同年7月1日時点の基準地価でも、大原町が県内住宅地の最高価格地点となり805,000円/平方メートル、前年比7.3%の上昇です。坪単価に換算すると、いずれもおよそ265万〜270万円という高水準になります。

船戸町や大原町はJR芦屋駅から650m圏内に位置する地域です。芦屋市の中でも特に名声の高い地域だと、兵庫県の資料でも説明されています。市内全域を見渡すと、山手の広い敷地から南部の住宅密集地まで価格差は大きく、一つの平均値だけでは語れません。わずか数百メートルの違いで坪単価は大きく動きます。

住宅地と商業地で異なる価格水準

同じ芦屋市内でも、住宅地と商業地では価格のケタが変わります。JR芦屋駅前の船戸町5-24は商業地として110万円/平方メートルに達し、前年比10.0%上昇しました。業平町でも商業地点が105万円/平方メートル前後で推移し、変動率は12.9%にのぼります。

駅前という立地条件に加え、店舗需要が重なるためと考えられます。住宅地の最高価格地点が80万円台/平方メートルであるのに対し、商業地はその1.3倍前後の水準です。土地を探す際は、住宅地と商業地の価格水準の違いを踏まえておくと、同じ芦屋市内でも予算感をつかみやすくなります。

近隣の西宮市・神戸市との価格比較

相続税評価の目安となる路線価で見てみましょう。芦屋税務署管内の最高路線価は芦屋市船戸町（JR芦屋駅前）で1平方メートルあたり1,360,000円、前年の1,200,000円から13.3%上昇しています。路線価は地価公示価格の8割程度を目安に算定される指標で、実勢価格そのものではありません。

兵庫県内では西宮市も阪急神戸線沿線に甲陽園・苦楽園といった高級住宅街を抱えています。関西学院大学が立地する上ケ原地区のように、文教地区として土地利用規制がかかるエリアもあります。芦屋市と西宮市はともに大阪・神戸へのアクセスに恵まれていますが、芦屋は市域が狭く開発余地が限られます。公的データを見比べると、価格の天井は芦屋のほうが高く出ています。

【エリア別】芦屋市内で坪単価が高い町・安い町

芦屋市内でも山手の高級住宅地と駅前商業地、そして南部の住宅地では坪単価に大きな開きがあります。

六麓荘町・奥池など山手エリアの価格水準

六麓荘町は昭和3年から開発が始まった、全国的にも知名度の高い高級住宅地です。令和8年の兵庫県地価調査によると、同町内の基準地（830平方メートル、JR芦屋駅から約2.4km）は240,000円/平方メートル、総額約1億9,900万円の水準です。大規模な戸建て住宅が中心で、取引価格帯は規模や立地によって幅があると説明されています。

奥池エリアも山手の住宅地です。同じ山手でも町によって土地の成り立ちや規制内容、価格水準は異なるため、坪単価だけで「山手は高い」と一律に捉えず、町ごとの数字を見比べることが重要です。

JR芦屋駅・阪神芦屋駅周辺の商業地価格

JR芦屋駅前の船戸町は商業地として110万円/平方メートル、前年比10.0%上昇という結果でした。業平町ではJR芦屋駅南地区の再整備事業への期待感から、商業地の上昇率が12.9%に達しています。単なる地価上昇ではなく、再整備という具体的な開発計画が市場に織り込まれた結果です。

阪神芦屋駅側でも、川西町（駅から約250m）の住宅地が491,000円/平方メートル、総額1億600万円程度と評価されており、駅近物件への需要は根強いままです。JR側・阪神側のどちらに近いかで、同じ芦屋駅周辺でも価格水準は変わります。土地探しの際は、どちらの駅を基準に生活圏を描くかで予算感が変わってくる点も意識しておきましょう。

南部エリアで比較的購入しやすい町

阪神打出駅に近い南部の住宅地は、山手や駅前商業地に比べると取引価格が落ち着いています。呉川町（阪神芦屋駅から約1.2km）の基準地は338,000円/平方メートル、総額4,460万円程度で、新築戸建てはおおむね5,000万円台と評価されています。

高級住宅地のイメージが先行しがちな芦屋市ですが、南部エリアまで視野を広げれば、総額を抑えて土地を探す余地は十分にあります。予算に上限がある方は、駅距離だけでなくエリアそのものも比較検討の軸にすると、選択肢を広げやすくなります。

芦屋市の地価は近年どう推移してきたか

芦屋市の地価は近年上昇基調が強まっており、上昇率は年を追うごとに拡大しています。

公示地価・基準地価の変動率で見る推移

兵庫県全体で見ると、住宅地の平均変動率は4年連続で上昇しています。令和8年の地価公示では、阪神南地域（芦屋市・西宮市・尼崎市などを含む地域区分）の住宅地平均変動率は3.5%の上昇です。地域全体の数字と個別地点の数字は分けて確認する必要があります。

地域全体の数字と芦屋市単体の数字を混同すると、実態より過熱して見えてしまいますので注意しましょう。それでも、船戸町の7.2%、業平町の12.6%といった個別地点の上昇率を踏まえると、駅近エリアを中心に上昇圧力が強まっているのは確かなようです。

駅からの距離・沿線別に見る地価の違い

地価公示・基準地価の個別地点を見る限り、JR芦屋駅から650m圏内の船戸町・大原町が市内でも最高水準にあります。駅からの距離が近いほど地価が高く出る傾向が、はっきりと表れているのです。一方、六麓荘町のようにJR芦屋駅から2.4km離れていても、敷地規模や街並みの価値によって高い評価を保つ地点もあります。

全国的に見ても、大阪圏では駅への近接性や区画の整然とした居住環境が地価を押し上げる要因となっており、芦屋市の傾向はこの流れと重なっています。駅からの距離だけでなく、町が持つブランドや規制内容も合わせて見ることで、エリア選びの精度が上がります。

芦屋の土地価格が高い理由とは

芦屋の地価は、景観規制や良好な住環境、交通利便性など複数の条件の影響を受けています。

良好な景観規制と街並みの維持

六麓荘町地区地区計画では、敷地面積の最低限度を400平方メートルと定め、建ぺい率30%・容積率80%という低密度な街並みを保つルールが設けられています。建築用途も原則として一戸建て住宅に限定されており、壁面後退や緑化率、屋根や壁面の色彩まで細かく規定されている点が特徴です。

芦屋市のこうした景観規制は、狭い敷地に建物を詰め込めないという希少性を生み出しています。この希少性が地価を下支えしていると考えられます。規制が厳しいと聞くと不便に感じるかもしれませんが、見方を変えれば、将来にわたって周囲に高い建物が乱立しにくいという安心材料にもなります。

良好な住環境と住宅地としての評価

芦屋市は良好な街並みや住環境を備えた住宅地として評価されています。土地需要や地価は、交通利便性、周辺環境、街並み、土地利用規制など複数の要因によって形成されます。

都心へのアクセスと住環境の両立

芦屋市は北に六甲山系、南に大阪湾を控えており、市域そのものが南北に細長い地形です。そのため、宅地開発できる平地が物理的に限られています。この地理的な制約が、需要に対して供給が増えにくい構造を生んでいる点は見逃せません。

加えて、JR神戸線・阪急神戸線・阪神本線の3路線が利用でき、大阪・神戸の両都心へ短時間で移動できる利便性も重なります。静かな住環境と都心アクセスを同時に満たせる街は阪神間でも限られており、これこそが芦屋の土地価格を押し上げる根本的な理由です。

芦屋で土地価格が高いからこそ知っておきたい注意点

地価の高さは裏を返すと税負担や建築制限の重さでもあるため、購入前には必ず確認しておきたい項目です。

高額な固定資産税・都市計画税の負担

固定資産税・都市計画税には、住宅用地に対する軽減措置が設けられています。

ただし、評価額そのものが高い芦屋市の土地では、同じ軽減率が適用されても税額の絶対値は他エリアより大きくなりやすい点に注意しておきたいところです。実際の税率や評価方法は毎年度見直される可能性があるため、購入を具体的に検討する段階になったら、芦屋市課税課へ確認しておくと安心です。

建築協定や景観条例による建築制限

芦屋市の景観規制は、地区ごとに内容が細かく異なります。たとえば六麓荘町地区では、敷地分割時にも400平方メートル（やむを得ない場合でも360平方メートル）という最低敷地面積が設けられており、建物の高さも原則10m以下、軒高7m以下に制限されています。

これは街並みを守るための仕組みですが、土地を取得したあとになって「思っていたより建てられる建物が小さい」「敷地を分割して売ることができない」といった想定外の事態にぶつかる原因にもなりかねません。購入前には、対象地がどの地区計画・用途地域に該当するかを確認しておきましょう。建ぺい率・容積率・最低敷地面積まで具体的にチェックしておくと、こうした行き違いを避けやすくなります。

将来の資産価値が下がるケースもある

芦屋市の土地は人気エリアを中心に底堅い需要がありますが、すべての土地が同じように値上がりするとは限りません。接道状況が悪い、土地の形状がいびつ、擁壁が老朽化しているといった条件を抱える土地は、同じ町内でも評価が伸び悩むことがあります。

前述の通り地域差が大きく、芦屋市内でも地点ごとの地盤条件によって災害リスクは変わってきます。ハザード情報が地価を直接左右するわけではありませんが、購入前に自治体の公開情報で自分の目で確かめておくと、安心材料のひとつになるでしょう。

今後の地価動向と土地探し・売却を考えるときのポイント

芦屋市の地価は直近では上昇基調にありますが、今後の動向は一律には判断できないため、購入・売却とも地点ごとの個別事情まで踏み込んだ確認が欠かせません。

今後の価格動向をどう見るか

兵庫県内の住宅地平均変動率は4年連続で上昇し、商業地も同じく4年連続の上昇が続いています。芦屋市でも船戸町や業平町のように10%を超える上昇率を記録した地点があり、JR芦屋駅南地区の再整備事業への期待感が商業地の価格を押し上げる要因になっていると兵庫県の資料は説明しています。

一方、国の不動産価格指数では、令和7年12月時点の近畿地方の住宅地指数が前月比で横ばい、京阪神圏の住宅地指数は前月比2.2%の下落でした。エリア全体の平均指数と、芦屋のような個別の人気地点の値動きは一致しません。希少性の高いエリアほど、平均指数だけに頼らず地点ごとの地価公示・基準地価を確認したほうが実態に近づけます。

土地を購入する際にチェックすべき点

購入検討時は、対象地の用途地域・地区計画をまず確認し、建ぺい率・容積率・最低敷地面積などの建築条件を押さえておきたいところです。六麓荘町のように地区計画が指定されたエリアでは、建てられる建物の種類や規模が一般的な住宅地より大きく制限されます。

国税庁の路線価図や評価倍率表で相続税評価の水準を把握しておくと、将来の相続や売却を見据えた判断材料にもなります。資金計画では、土地価格に加え固定資産税・都市計画税の負担、必要に応じた擁壁や造成費まで含めて総額を見積もっておくと安心です。

土地の売却を検討する際の相場確認方法

売却を検討する場合は、近隣の地価公示・基準地価の最新データで相場感をつかんだうえで、不動産会社による査定を複数取るのが基本です。国税庁の譲渡所得の扱いでは、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地・建物は長期譲渡所得となり、所得税15%・住民税5%に加え、復興特別所得税がかかります。

マイホームを売却する場合、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例もあります。ただし、以前住んでいた家屋は「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する必要があるなど、細かな要件があります。適用可否は所有期間や居住実態で変わるため、売却を具体的に進める段階では税務署や税理士に個別の状況を確認しておくと安心です。

まとめ

芦屋の土地価格は、六麓荘町や大原町のような山手の高級住宅地から、JR芦屋駅周辺の商業地、南部の比較的購入しやすい町まで、エリアによって表情が大きく異なります。価格の高さだけに目を奪われず、景観条例や固定資産税の負担といった注意点まで踏まえて判断することが、後悔しない土地選びにつながります。エリア別の坪単価や推移を具体的に把握したいと考えていた方にとって、今回の内容が購入・売却の判断材料として役立てば幸いです。実際の取引を検討する段階では、最新の公的データを確認しながら進めてみてください。

※掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。

出典

西宮市 - Wikipedia — https://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%A5%BF%E5%AE%AE%E5%B8%82
https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks21/documents/r8ashiya.pdf — https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks21/documents/r8ashiya.pdf
芦屋市／土地の評価と特例措置 — https://www.city.ashiya.lg.jp/kazei/koteisisan_tochi.html
https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks21/documents/r8chikakojikakaku.pdf — https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks21/documents/r8chikakojikakaku.pdf
兵庫県／兵庫県地価調査 — https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks21/chikachousa.html
Microsoft PowerPoint - zhǙ.pptx — https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks21/documents/r8chika-gaikyo.pdf
芦屋市／六麓荘町地区地区計画 — https://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/rokufumotoshou.html
芦屋市／固定資産税・都市計画税 — https://www.city.ashiya.lg.jp/kazei/koteisisan.html

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よくある質問

Q芦屋市の土地価格相場は坪単価いくらですか？

2026年の公示地価では、兵庫県内の住宅地最高価格地点は芦屋市船戸町で815,000円/㎡、基準地価では芦屋市大原町が805,000円/㎡で県内最高となっています。国土交通省の取引価格情報（2024年第4四半期〜2026年第1四半期）では、芦屋市の土地取引の坪単価の中央値は約122万円で、エリアや立地により大きな幅があります。

Q芦屋市内で特に地価が高いエリアはどこですか？

住宅地では船戸町や大原町、業平町周辺といったJR芦屋駅に近い地域が高額です。商業地ではJR芦屋駅前が最高路線価1,360,000円/㎡（令和8年分）となっており、六麓荘町も全国的に知られる高級住宅地ですが、公的な地価調査地点としての最新データは限られます。

Q芦屋市の地価は近年どう推移していますか？

直近では上昇基調が続いており、令和8年の地価公示で芦屋市業平町は前年比+12.6%、兵庫県地価調査でも同町が+12.9%の上昇を記録しました。兵庫県全体の住宅地平均変動率も4年連続で上昇しており、JR芦屋駅南地区の再整備への期待が上昇要因の一つとされています。

Q芦屋市で土地を売却する際、税金はどのくらいかかりますか？

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は所得税15%・住民税5%に加え復興特別所得税がかかります。マイホームの売却では所有期間にかかわらず最高3,000万円の特別控除が使える場合がありますが、前年・前々年の特例利用歴や親族間売買でないことなど要件があるため、個別に確認が必要です。

Q芦屋市と近隣の西宮市・神戸市では土地価格にどのくらい差がありますか？

相続税路線価で比較すると、芦屋市船戸町（JR芦屋駅前）が1,360,000円/㎡であるのに対し、西宮市高松町は1,020,000円/㎡、神戸市三宮町は6,400,000円/㎡となっています（いずれも令和8年分、各税務署管内の最高路線価）。路線価は商業地の相続税評価額であり、住宅地の実勢価格とは性質が異なる点に注意が必要です。

監修・運営

永井新二

有限会社ベスト　取締役

西宮市・宝塚市・芦屋市・神戸市を中心に、中古マンション・戸建て・土地の購入から不動産売却まで、お客様の住まいの売買をサポートしております。宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士の資格を持つ不動産のプロとして、住宅ローンや税金、住み替えに関するお悩みも丁寧にサポート。地域に根ざした不動産会社として、お客様一人ひとりに最良のご提案をお約束します。

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