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西宮といえば、阪急神戸線沿線の高級住宅街を思い浮かべる方も多いでしょう。ところが物件を見比べると、同じ市内でも価格差は小さくありません。自分に合う価格帯をつかみにくい地域です。
西宮市の中古マンションは、実際の取引価格では3,000万円台前後が中心的な価格帯です。ただし、築年数、最寄り駅、専有面積で価格は大きく動きます。市全体の相場を起点に、築年数別・駅別の価格差、直近の値動き、成約までの期間の目安を整理します。ここでいう「相場」は売買の市場価格であり、固定資産税評価額など税務上の評価とは別のものです。
購入では、希望する広さをそろえたうえで築年数と最寄り駅を比べると、価格差の理由が見えやすくなります。売却を考える場合も、同じ条件の物件と比べる視点が出発点です。
西宮市の中古マンション相場は、中央値約3,400万円で、2,400万〜4,700万円を目安に比較すると選びやすいです。
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西宮市で中古マンションを探すと、2,000万円台後半から3,000万円台の物件が目に入ります。国土交通省の不動産情報ライブラリによる実取引データ（2024年第3四半期〜2026年第1四半期、558件）では、中古マンションの取引価格の中央値は約3,400万円です。25〜75パーセンタイルは約2,400万円〜約4,700万円でした。予算の基準をこの範囲に置くと、候補の価格差を整理しやすくなります。
中央値だけを見ると、西宮市内の価格が一つの水準にまとまっているように見えるかもしれません。実際には、駅からの距離や専有面積で価格の幅が広がります。前述の取引データでも、25〜75パーセンタイルには2,300万円以上の開きがあります。
3,000万円台は比較の軸になります。面積が狭い部屋には2,000万円前後の価格帯もあり、広めのファミリー向けでは5,000万円を超える物件もあります。同じ西宮市内でも、立地と広さをそろえずに価格だけを比べると判断を誤りやすいため、条件を近づけて見比べることが近道です。
専有面積が広くなると、支払う総額は上がりやすくなります。ただし、1平方メートルあたりの単価まで同じように上がるとは限りません。民間データサイトの成約データ集計（2024年第4四半期〜2025年第4四半期、西宮市325件）では、1平方メートルあたりの成約価格の中央値は、50〜70平方メートル帯で52.3万円、70〜90平方メートル帯で52.9万円です。両者は近い水準で、90平方メートル以上では42.6万円となっています。
70〜90平方メートル帯は325件中183件を占め、西宮市で最も流通量が多い面積帯です。対して、30〜50平方メートル帯と30平方メートル未満は、いずれも10件未満でした。件数が少ない面積帯は1件の成約でも数値が動きやすいため、予算策定の根拠とするには注意が必要です。
単価が低くても、専有面積が広ければ総額は高くなります。購入では資金計画、売却では売出価格を考える場面で、単価と総額を分けて確認したいところです。
エリア | 平均単価（万円/㎡） |
西宮市 | 46.3 |
兵庫県全体 | 39.6 |
西宮市の平均単価は兵庫県全体より16.9%高い水準です。
西宮市の中古マンション価格は築年数で下落幅が異なるため、予算と売却時期に合う築年帯を選ぶことが重要です。
同じ西宮市内でも、築年数によって価格水準には差があります。「築何年までなら価格を保ちやすいのか」は、購入予算を決めるときにも、売却時期を考えるときにも気になるところです。築年数別の数字を、物件を比べる際の出発点にしましょう。
築浅物件は、築年帯のなかでも価格が高めです。民間データサイトの集計では、築0〜10年の成約中央値は1平方メートルあたり75.9万円（28件）で、築年帯のなかで最も高い水準でした。西宮駅周辺でも、築5年以内の平均坪単価は337.6万円という調査結果があります。
駅近と築浅が重なる物件は、予算を大きく左右します。修繕や設備更新の負担をできるだけ抑えたい方には選びやすい一方、購入時の総額が膨らみやすいため、広さや駅からの距離との優先順位を先に決めておくと迷いにくくなります。
築11〜20年は1平方メートルあたり66.7万円（65件）、築21〜30年は50.0万円（167件）です。築21〜30年は、全325件のうち最も多い件数を占めています。
この築年帯は、1996〜2005年築のマンションに相当します。築浅物件より購入価格を抑えつつ、大規模修繕や設備更新の履歴を確認しながら選べる点が特徴です。予算を抑えながら、専有面積や立地の選択肢も確保したい方に合います。
ただし、表示価格だけで判断するのは早計です。修繕積立金の残高、今後の値上げ予定、長期修繕計画を一件ずつ確認してください。同じ築年数でも、管理状況で将来の負担は変わります。
築31〜40年は1平方メートルあたり28.0万円（47件）、築41年以上は17.1万円（18件）まで下がります。西宮駅周辺の調査でも、築40年以上の平均坪単価は91.1万円でした。築5年以内の337.6万円と比べると、大きく低い水準です。
価格を抑えやすい反面、築30年を超える物件では、配管や外壁など建物全体の状態が購入後の費用に影響します。修繕積立金の積立状況と長期修繕計画は、内覧時の印象より優先して確認したい項目です。
管理組合の運営や修繕履歴が整ったマンションなら、築年数に比べて良好な状態を保っている場合もあります。価格の安さだけで選ばず、管理状態まで見て購入候補を絞り込みましょう。
駅別の西宮市中古マンション相場は差があるため、沿線の利便性と予算を照らし合わせて選ぶことが大切です。
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築年数の次に気になるのは、駅ごとの価格差です。西宮市は阪急・JR・阪神の3路線が並走しており、駅ごとに街の雰囲気や価格帯が異なります。比較の目安は、希望する広さに近い面積帯の価格です。
同じ駅名でも、面積帯が変われば比較の前提も変わります。広さの条件をそろえて見比べると、購入予算や売却価格の目安をつかみやすくなります。
JR西宮駅・阪神西宮駅周辺では、専有面積40〜60平方メートル帯の中央値が3,540万円です。同面積帯のなかでも高めの水準にあります。60〜80平方メートル帯では4,380万円、80〜100平方メートル帯では6,330万円まで上がります。
別の調査では、専有面積70平方メートル換算の売却相場は2,901万円、坪単価は137万円とされています。前年比では1.08％増で、8年前の104万円／坪と比べると31.44％の上昇です。西宮駅は市役所やえびす神社に近く、生活の利便性が価格を支えていると考えられます。
夙川駅は、40〜60平方メートル帯で2,790万円、60〜80平方メートル帯で4,289万円です。100平方メートル以上では6,130万円となり、面積が広くなるほど高額帯に入ります。夙川沿いの桜並木で知られるエリアで、西宮七園にも数えられる高級住宅街の雰囲気が価格に反映されているとみられます。
苦楽園口駅も、広めの住戸では近い価格帯です。80〜100平方メートル帯の中央値は4,590万円で、駅前でありながら落ち着いた住環境を求める層に選ばれているようです。
西宮北口駅は、市内でもとりわけ相場が高い駅です。60〜80平方メートル帯では5,000万円、80〜100平方メートル帯では7,485万円、100平方メートル以上では8,988万円となっています。面積帯を問わず、他駅を上回る水準です。学習塾や予備校が集まる教育環境も、ファミリー層からの人気を後押しする要因の一つと考えられます。
一方、甲子園口駅はJR神戸線沿いにあり、40〜60平方メートル帯では1,280万円、60〜80平方メートル帯では3,680万円です。市内では比較的手が届きやすい価格帯です。
同じ駅でも、駅からの距離は価格を左右します。ここで紹介した駅別相場は、いずれも各駅から徒歩15分以内の物件を対象に集計したものです。
駅からの距離に応じた坪単価の変動は、多くの売出し事例で見られます。駅から離れるほど価格が抑えられるため、広さや日当たりを優先したい方にとっては狙い目になる場合もあります。「駅近」と「価格の手頃さ」は両立しにくいこともあるため、譲れない条件を先に決めておくと、物件探しの判断軸となります。
西宮市の中古マンション価格は現状だけで判断せず、今後の需給や金利の動向も踏まえて購入・売却を考えることが重要です。
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ここまで見てきた価格は、あくまで現時点のスナップショットです。これから購入や売却を考えるなら、今後の価格がどう動きそうかも押さえておきたいところでしょう。
民間データサイトの集計によると、西宮市の中古マンション単価は2026年時点で48.2万円/平方メートルという水準です。前年の2025年と比べて4.6％上昇しました。2024年は44.8万円/平方メートル、2025年は46.0万円/平方メートルで、直近は緩やかな上昇基調です。
国土交通省の不動産価格指数（全国・住宅）でも、令和7年10月分のマンション（区分所有）指数は前月比1.3％増でした。全国的にも住宅価格は底堅く推移する傾向があります。ただし、これは全国平均の動きです。西宮市内のすべての物件が同じように値上がりするわけではありません。
数字だけを見ると上昇が続いているように見えますが、物件ごとの差がある点は戸惑いやすいところです。立地や築年数、管理状況まで含めて、同じ条件に近い物件と比べる視点が欠かせません。
西宮市の推計人口は、令和8年7月1日時点で482,421人です。資産性を考える際に注目したいのが、阪神西宮駅北地区の再開発です。
西宮市は民間事業者と基本協定を締結し、駅前の大街区化を含むまちづくりを進めています。報道によれば、土地区画整理事業の認可を経て、2028年7月ごろの着工を見込む計画です。図書館を核とした公民複合施設や高層住宅の完成時期の目安は、2032年12月ごろ。
この計画が形になれば、阪神西宮駅周辺では住まい探しの際に駅前の利便性や街並みの変化を意識する買い手が増えやすくなります。周辺で売却を考える方は、再開発の話題だけで価格を決めず、完成までの期間と自宅の駅距離、築年数、管理状態を分けて査定に反映させるのが現実的です。
直近の単価上昇と駅前の再整備計画を踏まえると、駅への近さや建物管理に強みがあるマンションは、購入候補として比較されやすい状態が続くと考えられます。とくに購入する方は、「西宮市全体が上がっているから」と急いで決めるより、検討中のマンションがその条件を備えているかを見た方が判断を誤りにくいでしょう。
西宮市の中古マンションは相場だけで決めず、築年数や立地、管理状態を確認し、複数物件・査定を比較することが大切です。
相場感をつかんだら、実際に物件を探すときや売り出すときに注意したい点も整理しておきましょう。
同じ駅、同じ面積帯の物件でも、価格には幅があります。相場より高い物件には、駅からの近さや眺望、リフォーム済みであることなど、個別の条件が価格に反映されているケースが多いです。
一方、相場より安い物件には、修繕積立金の不足や管理状態の課題が隠れている場合もあります。気になる物件を見つけたら価格だけで決めず、管理組合の議事録や長期修繕計画にも目を通しておくと安心です。
近畿圏の中古マンション市場では、2026年4〜6月期の成約㎡単価は48.25万円/平方メートルで、前年同期比7.8%上昇しました。20年4〜6月期から25期連続で上昇しています。
同期間の成約件数は4,967件で前年同期比4.8%減、在庫件数は21,113件で前年同期比1.1%減でした。物件が市場に出にくく、成約までやや時間がかかりやすい状況がうかがえます。
売却を急ぐ場合は、価格設定を慎重に考えましょう。後から値下げする前提で高く売り出す方法は、避けたほうが無難です。
相場を調べるときは、見ている数字が「売り希望価格」か「実際の成約価格」かを必ず確認してください。不動産ポータルサイトに掲載されている価格の多くは売り希望価格で、実際の成約価格とは異なる場合があります。
実際の成約価格を確認したい場合は、国土交通省の不動産情報ライブラリで実取引データを検索する方法があります。なお、レインズは宅地建物取引業者向けのシステムのため、一般の方が直接成約情報を検索することはできません。
一般向けには、指定流通機構が提供するレインズ・マーケット・インフォメーションが、実際の成約価格を確認できる手段として案内されています。複数の情報源を組み合わせ、情報の時点や対象範囲を確かめながら相場を把握すると、適正価格で判断しやすくなります。
相場の数字が、そのままご自身の物件に当てはまるわけではありません。西宮のように駅ごと・築年数ごとの価格差が大きいエリアでは、なおさらでしょう。
それでも、「市内の中心帯はこのあたり」「この駅・この築年数ならこの水準」といった物差しがあれば、売出価格の妥当性や値下げ交渉の落としどころを、自分なりに判断しやすくなります。数字だけでは決めきれないからこそ、条件ごとに整理しておくと迷いが少し軽くなります。
※ 掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。
国土交通省の不動産情報ライブラリの実取引データ（2024年第3四半期〜2026年第1四半期・558件）では、西宮市の中古マンション取引価格の中央値は約3,400万円、25〜75パーセンタイルは約2,400万〜4,700万円です。専有面積70〜90㎡が流通の中心で、この帯の成約単価中央値は1㎡あたり52.9万円（2024年第4四半期〜2025年第4四半期・183件）でした。総額の目安を知りたい場合は、単価ではなく面積を掛けた金額と、管理費・修繕積立金を含めた毎月の支出で比べるのが実用的です。
県平均より高い水準です。民間データサイトの集計では、西宮市の直近3年間の平均は1㎡あたり46.3万円で、兵庫県全体の平均39.6万円/㎡より16.9％高い水準とされています。同じ集計の2026年時点の隣接エリア平均単価は、芦屋市43.5万円/㎡、神戸市41.7万円/㎡、尼崎市39.7万円/㎡、宝塚市31.2万円/㎡です。ただしこれは市単位の平均で、駅・築年数・面積によって個別物件の水準は大きく変わります。
駅によってかなり差があります。不動産ポータルサイトの掲載価格集計（2025年7月1日〜2026年6月30日、各駅徒歩15分以内）では、専有面積60〜80㎡の中央値は西宮北口駅5,000万円、門戸厄神駅4,480万円、西宮駅4,380万円でした。80〜100㎡でも西宮北口駅7,485万円、西宮駅6,330万円と、面積が広い帯ほど駅ごとの差が開きます。なお、これらは売り出し時点の掲載価格の集計であり、実際の成約価格とは異なります。
築20年台までは緩やかで、築30年を超えると下げ幅が大きくなる傾向です。国土交通省の成約データを集計した数値では、西宮市の1㎡あたり中央値は築0〜10年75.9万円、築11〜20年66.7万円、築21〜30年50.0万円、築31〜40年28.0万円でした（2024年第4四半期〜2025年第4四半期）。ただし価格は構造・管理状態・修繕履歴・立地でも変わるため、築年数だけで価値を判断しないことが現実的です。また築年数（建物の古さ）と、譲渡所得の長期・短期区分に使う所有期間は別物です。
民間データサイトの集計では、西宮市の中古マンションの平均成約期間は6.9ヶ月とされています。間取り別では3LDK 6.5ヶ月、2LDK 7.2ヶ月、1LDK 8.7ヶ月と差があり、同じ集計では売り出しから成約までの平均値下げ率は-4.5％でした。売却スケジュールを組むときは、引き渡しまで半年以上かかる前提で資金計画を立てておくと安心です。
監修・運営
永井 新二
有限会社ベスト 取締役
西宮市・宝塚市・芦屋市・神戸市を中心に、中古マンション・戸建て・土地の購入から不動産売却まで、お客様の住まいの売買をサポートしております。宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士の資格を持つ不動産のプロとして、住宅ローンや税金、住み替えに関するお悩みも丁寧にサポート。地域に根ざした不動産会社として、お客様一人ひとりに最良のご提案をお約束します。
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