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不動産を売れば、売却代金がそのまま手元に入ると思う方もいるかもしれません。実際には仲介手数料や印紙税、登記費用が差し引かれ、利益が出れば譲渡所得税もかかります。費用を項目ごとに分けて考えると、売却後の資金計画が立てやすくなります。法令や告示で上限が定められた費用と、物件の状態で金額が変わる費用は、分けて見積もるのが基本です。西宮でマイホームや相続した家の売却を考えている方へ、費用の内訳、売却価格別のシミュレーション、手元に残る金額の考え方を順にご案内します。3,000万円特別控除をはじめとする特例の適用条件も扱います。なお、仲介による売却を前提にしたお金の話であり、賃貸経営の収支は対象に含みません。
売却時に必要なお金は、契約書を作る場面、住宅ローンを完済して引き渡す場面、売却後に税金を申告する場面などで発生します。仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用は代表的な項目です。売却方法や物件、契約条件によって必要な項目と金額は変わるため、いつ・何に支払うのかまで整理しておくと安心です。
不動産売却でかかる費用は、売却価格のおおむね4〜6%程度が目安になります。
不動産を売ろうと決めたとき、まず気になるのは「結局いくら手元に残るのか」という点でしょう。売却価格がそのまま懐に入るわけではなく、仲介手数料や税金など複数の費用が差し引かれます。まずは費用の全体像を、一覧表で押さえておきましょう。
不動産売却でかかる費用は、「仲介手数料」「印紙税」「登記関連費用」「住宅ローン関連費用」「その他の諸費用」の5つに大きく分かれます。項目ごとに発生する場面や性質が違うため、次の表で整理します。
不動産売却でかかる費用は、主に以下の5つです。
費用項目 | 目安・内容 | 発生タイミング |
仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+消費税が上限 | 契約時・引渡時に半額ずつ |
印紙税 | 契約金額に応じて数千円〜数万円 | 契約書作成時 |
登記関連費用 | 抵当権抹消は不動産1件1,000円＋司法書士報酬 | 引渡時 |
その他諸費用 | ハウスクリーニング、測量、解体など | 状況に応じて発生 |
このほか、利益が出た場合は譲渡所得税もかかります。税金の詳しい内容は次の章以降で扱いますが、「売る前にかかる費用」と「売った後にかかる税金」を分けておくと、資金計画の見通しが立てやすくなります。
具体的な金額でイメージをつかんでみましょう。仲介手数料は「売却価格×3%+6万円」に消費税を加えた速算式で計算できます。
売却価格3,000万円の場合、仲介手数料は税込で105万6,000円です。これに印紙税、抵当権抹消の登録免許税や司法書士報酬を合わせると、諸費用の合計はおおむね110万〜130万円程度になります。売却価格4,000万円なら、仲介手数料は税込で138万6,000円。諸費用全体は140万〜160万円程度が目安です。
住宅ローンが残っている場合は、一括返済の手数料に加え、売却後に借入残高を精算するための資金も必要になります。売却価格が大きくなるほど仲介手数料も比例して増えるため、査定額を見たときは「手取り額はその9割前後」という感覚を持っておくと安心です。
手元に残る金額は、売却価格から諸費用と住宅ローンの残債を差し引いた金額です。ローンが残っている方は、残債の精算も忘れずに計算へ入れておきましょう。
たとえば売却価格3,000万円、住宅ローン残債が1,500万円、諸費用が120万円だったとすると、手元に残るのはおよそ1,380万円という計算になります。ここからさらに、利益が出ていれば譲渡所得税が引かれる可能性もあります。次の章では、費用の内訳を一つずつ詳しく見ていきます。
費用の中心は仲介手数料で、そのほかの費用は物件の状態や条件次第で変動します。
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前章でつかんだ全体像をもとに、ここからは費用項目を一つずつ具体的にご案内します。それぞれの費用がどのように決まり、いつ支払うのかを知っておくと、資金の準備がしやすくなるはずです。
仲介手数料には法律で定められた上限があります。売却価格が400万円を超える場合、上限額は「売却価格×3%+6万円」に消費税を加えた金額です。この計算式は宅地建物取引業法にもとづき、国土交通大臣が報酬の上限を定めていることによります。
たとえば売却価格5,000万円なら、仲介手数料の上限は税込171万6,000円になります。200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%+2万円という段階的な計算方法もありますが、実務では上の速算式を使うのが一般的です。
支払いのタイミングは、売買契約時に半額、引き渡し時に残り半額を支払うのが通例です。なお、売却価格が800万円以下の低廉な空家等については仲介手数料の上限を引き上げる特例があり、この場合は媒介契約を結ぶ前に不動産会社からの説明と合意が必要になります。上限はあくまで「上限」であり、下限は決まっていません。複数社に条件を確認してみる価値はあるでしょう。
不動産の売買契約書には印紙税がかかります。平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される不動産売買契約書には、印紙税の軽減措置が適用されています。
契約金額ごとの軽減後の税額は次のとおりです。
契約金額 | 軽減後の印紙税額 |
500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
1億円超5億円以下 | 6万円 |
契約金額の記載がない場合は本則どおり200円となります。契約書は売主用・買主用の2通を作成し、それぞれが自分の保管分の印紙税を負担するのが一般的です。西宮での不動産売却でも、この軽減措置の適用時期を過ぎていないか、契約時にあらためて確認しておくと安心です。
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。売却時にはこの抵当権を抹消する登記が必要で、登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地と建物それぞれに設定されている場合は、合わせて2,000円になります。
この手続きは自分で行うことも可能ですが、実務では司法書士に依頼するケースが一般的です。司法書士報酬は事務所によって差があるため、決済前に見積もりを確認しておくと、当日になって想定外の出費に慌てずに済みます。
住宅ローンが残った状態で売却する場合、引き渡し時に一括で残債を返済することになります。この一括返済には、金融機関ごとに定められた事務手数料がかかります。
手数料の金額は、窓口での手続きかインターネットでの手続きかによっても変わってきます。借入先の金融機関には早めに確認し、必要書類や手続きにかかる日数も把握しておきましょう。決済当日の段取りがぐっとスムーズになります。
このほか、売却の状況によって発生する費用があります。ハウスクリーニングは、内覧時の印象を良くする目的で行われることが多く、建物の広さや汚れ具合によって費用が変動します。境界が不明確な土地では測量費用が、老朽化した建物では解体費用がかかる場合もあります。
これらは「支払い必須の費用」ではなく「必要に応じて発生する費用」といえます。仲介を依頼する不動産会社に相談すれば専門業者を紹介してもらえることが多いので、複数の見積もりを比較してから依頼するとよいでしょう。買い替えで仮住まいを挟む場合は、引っ越し費用が旧居から仮住まい、仮住まいから新居の2回分かかる点も見落としがちな出費です。
譲渡所得税は所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。
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費用の全体像がつかめたところで、続いては売却によって利益が出た場合にかかる税金についてご説明します。ここでポイントとなるのは「築年数」ではなく「所有期間」で税率が決まるという点です。築20年の家を購入して3年で売却した場合、税金の計算上は所有期間3年として扱われます。この違いを押さえておくと、後述する特例の話も理解しやすくなります。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用、そして特別控除額を差し引いて計算します。取得費には購入時の代金のほか、購入時の仲介手数料なども含められます。なお建物部分は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額になります。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料や印紙税、測量費、建物の取壊し費用などが含まれます。一方で、固定資産税や修繕費など資産を維持・管理するための費用は、譲渡費用には該当しません。この差し引き計算の結果、利益（譲渡所得）が出なければ、原則として譲渡所得税はかからない仕組みです。
税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって異なります。
※相続した物件を売る場合、亡くなった方の取得日から期間を通算できるため、節税につながるケースがあります。
同じ利益額であっても、所有期間が5年を超えるかどうかで税額は倍近く変わってきます。相続した実家を売る場合は、亡くなった方が取得した日から所有期間を通算して数える点も覚えておくとよいでしょう。売却時期を数か月調整するだけで税率区分が変わるケースもあるため、所有期間の節目が近い方は事前に確認しておくことをおすすめします。
売却によって譲渡所得（利益）が生じた場合は、原則として確定申告が必要になります。対象となるのは、取得費や譲渡費用を差し引いてもなお利益が残るケースです。逆に利益が出ていなければ、申告は必須ではありません。ただし、これから説明する3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、結果的に税額がゼロになっても申告そのものは必要になる点にご注意ください。
申告の時期は例年おおむね2月中旬から3月中旬ですが、曜日の関係で年によって前後します。固定の日付で覚えるのではなく、国税庁の確定申告特集ページで毎年の案内を確認しておくと安心です。申告書は確定申告書等作成コーナーでスマートフォンからも作成でき、e-Taxでの提出にも対応しています。
3,000万円特別控除などの特例は要件を満たせば税負担を大きく抑えられますが、適用条件の見落としに注意が必要です。
売却益が出そうなら、使える特例を早めに確認しましょう。前年・前々年に利用した特例によっては、適用できない場合があります。
マイホーム（居住用財産）の売却では、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。譲渡所得が3,000万円に満たないときは、その譲渡所得額が控除の上限です。
現在住んでいる家が対象です。以前住んでいた家も、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していれば対象になります。
前年・前々年にこの特例や住宅ローン控除の特例を使っていないこと、親子や夫婦など特別な関係にある相手への売却でないことも要件です。譲渡所得の内訳書を添え、確定申告で適用を受けます。
3,000万円特別控除後も譲渡所得が残る場合、所有期間が10年を超えるマイホームでは、軽減税率の特例を併用できます。売却した年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がいずれも10年を超えていることなどが条件です。
課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分は所得税10％・住民税4％、6,000万円を超える部分は所得税15％・住民税5％となります。
前年・前々年に同じ特例を使っていないことなども要件です。控除とあわせて、該当するか整理しておきましょう。
住み替えで新しい家を購入する場合、居住用財産の買換え特例により、譲渡益への課税を将来に繰り延べられることがあります。譲渡価額が1億円以下で、所有期間・居住期間がともに10年を超えていることなどが要件です。3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは、いずれかを選んで適用します。
売却で損失が出た場合は、住宅ローンが残るマイホームを対象に、損益通算・繰越控除の特例を利用できることがあります。売買契約日前日の住宅ローン残高が売却価額を上回る場合、その差額を上限として給与所得などと損益通算できる制度です。
控除しきれない損失は、翌年以後3年内に繰り越して控除できます。ただし、繰越控除を受ける年の合計所得金額は3,000万円以下でなければなりません。
特例は要件が細かいため、利用を考え始めた段階で税理士や税務署へ相談すると、申告の準備を進めやすくなります。
費用を抑える工夫の中心は、査定の比較と、必要以上の手をかけないことの2点です。
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西宮での売却では、売却価格だけを見ていると、準備費用や税金を差し引いた後の金額が読みにくくなります。中古マンション等なら室内の状態や広さ、土地・建物なら測量や解体の必要性が、査定額と支出の両方に関わります。何にお金をかけるかを、物件ごとの売り方と合わせて決める場面です。
不動産会社ごとに、査定価格、仲介手数料の設定、販売活動の提案は異なります。1社だけで決めず、複数社の条件を並べて、価格の根拠や売却方針まで確認しましょう。たとえば室内の手入れをどこまで行うか、測量が必要になりそうかまで尋ねると、売出価格だけでは見えない支出も比べやすくなります。
査定には、取引事例などから概算を出す机上査定と、現地を見て評価する訪問査定があります。西宮市内の取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリでも確認できます。2024年第3四半期から2026年第1四半期にかけての西宮市の中古マンション等の取引価格は、中央値がおよそ3,400万円です。
ただし、これは実際に取引された物件の集計値です。広さ、築年数、立地、室内の状態が異なるため、個別物件の売却価格を直接示すものではありません。査定額が開いたときは、高い数字だけでなく、どの取引事例を根拠にしているかを見ると判断しやすくなります。
売却前に設備の交換や解体を考える方もいますが、費用をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。内覧前の清掃などは検討しやすい一方、大掛かりなリフォームや解体は手取り額を圧迫しやすい部分です。
境界確定のための測量や建物解体は、物件の状況や買主との条件によって必要性が変わります。不動産会社に相談し、売却前に行うべき作業か、買主から求められた段階で対応するかを決めると無駄を抑えやすくなります。見積もりは金額だけで決めず、作業範囲と近隣への配慮も確認してください。
売却活動の前に相談すれば、仲介手数料や諸費用の概算を資金計画に入れやすくなります。住宅ローンが残る場合は、売却代金で完済できるかも早めに確認したい点です。引渡し時に必要となるお金と、売却後の申告で考えるお金を分けて整理すると、手元資金の見通しが立ちます。
3,000万円特別控除や軽減税率の特例は、前年・前々年の申告状況によって適用の可否が変わります。相続した実家や住み替えを伴う売却では、取得費や特例の判定が複雑になりがちです。契約前に税理士や税務署へ相談し、使える制度と必要書類を整理しておくと安心です。
費用は売却完了時の一括払いではなく、契約時・引き渡し時・申告時に分かれて発生します。
ここまで見てきた費用や税金は、すべてが同じタイミングで発生するわけではありません。いつ・何を支払う必要があるのか、時系列で整理しておきましょう。
売買契約を結ぶ時点で、仲介手数料の半額と、契約書に貼る印紙税がかかります。引き渡し時には、仲介手数料の残り半額に加えて、抵当権抹消の登録免許税や司法書士報酬、住宅ローンの一括返済手数料などをまとめて精算するのが一般的です。
引っ越し費用は実際の引っ越しのタイミングで発生し、譲渡所得税は売却した翌年の確定申告のあとに納付します。つまり、売却代金が入ってくるタイミングと、実際に費用や税金を支払うタイミングにはずれがあるのです。特に確定申告分の税金は、引き渡しから数か月後にまとまった金額を用意する必要があるため、売却益の一部を残しておくと安心でしょう。
測量や解体、ハウスクリーニングといった「必要に応じて発生する費用」は、物件の状態次第で金額が大きく変わります。境界が不明確な土地や、老朽化が進んだ建物を売る場合は、当初の見積もりより費用がふくらむこともあります。
買い替えで仮住まいを挟む場合は、引っ越し費用が2回分発生する点も見落としやすいポイントです。住宅ローンが残っている場合は、売却価格が残債を下回ると、その差額を自己資金で補う必要も出てきます。想定外の出費に慌てないよう、費用の目安は多めに見積もり、余裕を持った資金計画を立てておくとよいでしょう。
費用の全体像がつかめると、「いくらで売れるか」だけでなく「いくら残るか」で判断しやすくなります。住み替えで次の資金計画を立てたい方や、相続した実家の売却で税金の見通しが立たず動けずにいる方に役立つ考え方です。売る時期をまだ決めていないなら、費用の細部より、所有期間や特例の期限を先に確認してください。
期限の確認は、費用計算より後回しになりがちです。売却額から費用を引く試算とあわせて、特例を使うための期限、自分の所有期間、必要書類を整理しておくと、売却時期を決める場面で慌てずに済みます。
※ 掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。
出典
仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の登記費用・繰上返済手数料・引っ越し代などを合わせ、売却価格の4〜6%程度をひとつの目安として資金計画を立てておくと安心です。たとえば3,000万円で売った場合、仲介手数料の上限額（税込105万6,000円）が費用の大半を占め、印紙税は軽減措置により1万円になります。ただし測量や解体、残置物の処分が必要になると数十万円〜数百万円単位で上振れするため、物件の状態によって総額は大きく変わります。
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」です。速算すると「売却価格×3.3%＋6万6,000円」となり、4,000万円なら138万6,000円が上限になります。あくまで上限であり下限の定めはないため、会社によって設定は異なります。ただし手数料の安さだけで選ぶと販売活動の内容が見合わないこともあるので、査定額の根拠や売り出し方とあわせて比較してください。
住宅ローンを完済して抵当権を消す登記では、登録免許税が不動産1個につき1,000円かかります。土地1筆・建物1棟なら合計2,000円で、司法書士に依頼する場合は報酬が別途1万〜2万円程度が目安です。土地が複数筆に分かれていると登録免許税もその分増えます。引っ越しなどで登記簿上の住所が現住所と違う場合は住所変更登記も必要になり、費用が加算されます。
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。利益が出ていなくても、3,000万円特別控除や譲渡損失の損益通算などの特例を使うには申告が欠かせません。申告は売却した翌年の確定申告期間に行い、譲渡所得の内訳書などを添えて所轄税務署へ提出します。期間は年によって前後するため、国税庁の案内で日程を確認してください。
自分が住んでいたマイホームの売却であれば、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。以前住んでいた家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件です。売却の前年・前々年に同じ特例などを使っていないこと、親子や夫婦など特別な関係者への売却でないことも要件になります。適用には確定申告が必要で、住宅ローン控除との併用制限もあるため、住み替えの場合は事前に税務署や税理士へ相談すると安全です。
監修・運営
永井 新二
有限会社ベスト 取締役
西宮市・宝塚市・芦屋市・神戸市を中心に、中古マンション・戸建て・土地の購入から不動産売却まで、お客様の住まいの売買をサポートしております。宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士の資格を持つ不動産のプロとして、住宅ローンや税金、住み替えに関するお悩みも丁寧にサポート。地域に根ざした不動産会社として、お客様一人ひとりに最良のご提案をお約束します。
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